Praxis Steuerrecht - Steuerliche Aspekte des Immobilienerwerbs

Das historisch niedrige Zinsniveau lässt viele Steuerpflichtige über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Dabei stellt sich auch die Frage, inwieweit sich ein solcher Erwerb steuerlich auswirken würde. Dies richtet sich vor allem danach, wie die zu erwerbende Immobilie genutzt werden soll.

Wird die Immobilie vermietet, erzielt der Eigentümer sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zur Ermittlung dieser Einkünfte werden die Ausgaben (die sogenannten Werbungskosten) von den Einnahmen abgezogen. Dabei sind Einkünfte im Regelfall die vereinnahmte Miete und die vom Mieter gezahlten Nebenkosten. Mit einzubeziehen sind u.a. auch Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Nebenflächen. Schuldzinsen zur Finanzierung der Immobilie sowie Ausgaben für die Pflege und Instandhaltung zählen beispielhaft zu den Werbungskosten. Der Kaufpreis der Immobilie (mit Ausnahme des Anteils, der auf den Grund und Boden entfällt) wird im Regelfall auf 50 Jahre verteilt und daher mit 2% jährlich abgeschrieben. Vorsicht ist geboten, wenn innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb der Immobilie umfassende Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden. Übersteigen in diesem Zeitraum die Kosten 15% des Kaufpreises, sind diese nicht sofort abzugsfähig, sondern erhöhen als „anschaffungsnaher Herstellungsaufwand“ die Anschaffungskosten. Dies hat die ungünstige Folge, dass die Instandhaltungskosten über die Restnutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben sind.

Wird die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten sehr stark eingeschränkt. Kosten im Zusammenhang mit der selbstgenutzten Immobilie können im Grunde nur für haushaltnahe Dienstleistungen (z.Bsp. Reinigung) oder die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen auf Antrag geltend gemacht werden. Für die Leistungen der Handwerker wird eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Aufwendungen, höchstens 1.200 EUR jährlich, gewährt. Davon ausgenommen sind die Kosten für verwendetes Material.  Die Regelung gilt sowohl für Renovierungs- oder Ausbesserungsarbeiten, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden, als auch für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die normalerweise nur von Fachkräften durchgeführt werden. Zu beachten ist, dass die Steuerermäßigung nur dann gewährt wird, wenn eine ordentliche Rechnung vorgelegt werden kann und die Zahlung unbar erfolgt.

Entscheidet sich der Steuerpflichtige zum Verkauf der Immobilie, ist ein etwaiger Veräußerungsgewinn dann steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Dies gilt nicht, wenn das Gebäude in den letzten 3 Jahren vor Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.

von Kerstin Scheffler

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